Regularização de Obra: Como Fazer?
Por que é necessário regularizar uma obra de construção civil?
Toda obra de construção civil precisa passar pelo processo de aferição para ser regularizada junto à Receita Federal, o que permite a emissão da certidão negativa de débitos, inclusive para fins de averbação da obra na respectiva matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.
O que é aferição de obra?
Aferição significa “avaliação”, ou seja, é o procedimento para calcular as contribuições sociais (à previdência e a outras entidades) devidas em razão do uso de mão de obra na atividade de construção, reforma ou demolição. Todos os procedimentos de aferição devem ser realizados pelo Sistema Eletrônico para Aferição de Obras (Sero).
Quando a obra deve ser regularizada por aferição indireta?
Obras cuja responsabilidade seja de uma pessoa física, ou de pessoa jurídica que não tenha contabilidade regular, somente podem ser regularizadas pelo procedimento de aferição indireta.
Quais são os procedimentos para regularizar a obra?
Antes de iniciar, recomenda-se que você tenha em mãos o alvará de construção, o habite-se da obra e as declarações relativas à remuneração dos trabalhadores entregues durante o período de execução da obra. Esses documentos conterão dados importantes para a aferição no Sero
Por que o cadastro no CNO é obrigatório?
Para regularizar uma obra, a construção precisa estar registrada no Cadastro Nacional de Obras (CNO). Sem esse cadastro não será possível regularizar a obra nem emitir a certidão. Para saber todos os detalhes sobre como fazer esse cadastro passo a passo, consulte nossa publicação exclusiva “Construção de Casa: CNO é obrigatório?”, disponível aqui no blog da Mazí Construtora.
Como iniciar a aferição da obra no Sero?
- Acesse o Sero e clique em Aferir obra.
- Escolha a obra que deseja regularizar.
- Confirme se os dados do CNO estão corretos
- Clique em Continuar Aferição.
O que informar sobre contabilidade regular no Sero?
Se a obra pertence a pessoa jurídica, responda à pergunta “O responsável possui contabilidade regular e formalizada?”
- Sim: informe CRC e CPF do contador responsável.
- Não: o cálculo das contribuições será feito por aferição indireta; os campos do contador não são solicitados.
Quais informações preciso preencher no Sero?
Ajuste o endereço: altere o complemento, se necessário.
Selecione o habite-se (opcional): preenchimento automático de vários campos.
Informe detalhes da obra: obra completa ou parcial, data de conclusão, uso de concreto usinado, massa asfáltica ou argamassa usinada.
Área a ser aferida: informe se está regularizando apenas parte da obra.
Regularizações feitas pela DISO: inclua se houver.
Créditos para abatimento: valores declarados em GFIP ou eSocial.
Notas fiscais de pré-moldados (obras “alvenaria”): insira, se aplicável.
Como verificar o resultado das contribuições e enviar a DCTFWeb?
Após preencher todos os campos, o sistema apresenta a memória de cálculo e gera a DCTFWeb Aferição de Obras. Revise os valores e clique em Concluir e enviar DCTF.
Como pagar ou parcelar as contribuições apuradas?
Depois do envio da DCTFWeb:
Clique em Gerar DARF para emitir o documento e pagar os valores devidos.
Atenção: se a aferição foi por contabilidade regular, o valor pode ser zerado e nenhum DARF será emitido.
O parcelamento só pode ser solicitado após o vencimento e inclui multa de mora de 20 % mais juros SELIC.v
Como emitir a certidão da obra após a regularização?
Após pagamento ou parcelamento negociado, emita a Certidão Negativa de Débitos da Obra diretamente no sistema e finalize a regularização.
Publicado em 28/07/2025.
Este conteúdo foi elaborado por Ivani A. Santos, contadora à frente da Regularize Betim, especializada em construção civil e regularização de obras (CRC-MG 104920). Com ampla experiência nas exigências da Receita Federal, Ivani reuniu — de forma clara e prática — as orientações da IN RFB nº 2.061/2021, atualizada pela IN RFB nº 2.144/2023, para ajudar você, pessoa física ou jurídica, a entender cada etapa da regularização de obra: por que o CNO é obrigatório, como usar o Sero, quando enviar a DCTFWeb e o que acontece se essas obrigações não forem cumpridas.Em caso de dúvidas, a recomendação é procurar diretamente a Ivani ou consultar a Receita Federal.
Ivani A. Santos
Contadora especialista em construção civil
CRC-MG 104920
Entre em contato – Regularize Betim
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